Kariyeriniz boyunca 10 ülke ve dört kıtada dünyanın önde gelen otel gruplarında görev yaptınız. Bu uluslararası deneyim, bugün Türkiye turizmine ve OKU Bodrum’a bakışınızı nasıl şekillendiriyor?
Farklı ülkelerde çalışmak bana aslında lüksün tek bir tanımı olmadığını öğretti. Doha’da, Dubai’de, Taşkent’te, Avrupa’da veya Türkiye’de aynı standartlarla hizmet verebilirsiniz ama misafirin lüks algısı, kültürü ve beklentisi birbirinden çok farklıdır. Dolayısıyla uluslararası deneyimin bana kazandırdığı en önemli şey standartları kopyalamak değil, bulunduğum destinasyonu okuyabilmek oldu.
Bugün OKU Bodrum’a da bu gözle bakıyorum. Türkiye’nin güçlü olduğu tarafı başka ülkelerin bir kopyası haline getirmemeliyiz. Türk misafirperverliği, gastronomi, ürün kalitesi, doğa ve insan ilişkisi son derece güçlü. Bizim görevimiz bunları uluslararası bir servis ve marka disipliniyle birleştirmek.
Taşkent’in ilk gerçek lüks otellerinden biri olan InterContinental Taşkent’in açılışına liderlik ettiniz. Yeni bir pazarda lüks otel açmak ile Bodrum gibi güçlü ve rekabetçi bir destinasyonda yeni bir marka yaratmak arasında nasıl farklar görüyorsunuz?
Taşkent’teki temel konu bir pazara öncülük etmek ve uluslararası lüks otelcilik beklentisini yeni bir destinasyona anlatmaktı. Bodrum’da ise tam tersi bir durum var. Burada misafir zaten çok fazla iyi otel, restoran ve uluslararası marka ile etkileşim içinde. Dolayısıyla Bodrum’da problem pazarı eğitmek değil, kalabalığın içerisinde gerçekten farklılaşabilmek. Bence ikinci senaryo kesinlikle daha zor.
Yeni gelişen bir destinasyonda iyi bir uluslararası ürün sunduğunuz zaman doğru servis ve ürün kalitesini mantıklı bir fiyat ile birleştirdiğinizde doğal olarak ciddi bir görünürlük elde edebilirsiniz. Bodrum’da ise yalnızca güzel bir bina, iyi bir lokasyon veya yüksek servis standardı yeterli değil. Misafirin size neden geleceğini ve neden tekrar geleceğini çok net tanımlamanız gerekiyor. OKU Bodrum’da en fazla üzerinde durduğumuz konu da buydu. “Bir lüks otel daha” yapmak istemedik. Bodrum’da kendine ait bir karakteri, ritmi ve duygusu olan bir yer yaratmak istedik.
Sizi otelleri yeniden konumlandıran, yeni konseptler geliştiren ve ticari performansı dönüştüren bir yönetici olarak tanımlarsak; bir oteli başarılı kılan temel unsur sizce güçlü finansal performans mı, yoksa farklılaşan misafir deneyimi midir?
Ben bunları birbirinden ayırmıyorum. Sürdürülebilir bir misafir deneyimi yaratamıyorsanız uzun vadede güçlü bir finansal performans yaratmanız da çok zor. Aynı şekilde ekonomik olarak sürdürülebilir olmayan bir deneyimi de yıllarca devam ettiremezsiniz. Bence önemli olan misafirin sevdiği şey ile yatırımcının ve yönetimin ihtiyaç duyduğu finansal sonucu aynı noktada tekrar ve tekrar buluşturabilmektir.
Farklılaşmış bir ürünün sürdürülebilir olarak doğru servis ve kalite ile buluşması, size daha güçlü bir fiyat stratejisi, daha fazla tekrar ziyaret, daha yüksek doğrudan rezervasyon ve otel içinde daha fazla harcama olarak geri döner. Dolayısıyla benim açımdan misafir deneyimi ile finansal performans birbirinin alternatifi değil; doğru kurulması gereken bir bağdır.
OKU Hotels’in Ibiza, Kos ve Endülüs’ün ardından Türkiye’deki ilk durağı için Bodrum’u seçmesinin arkasında hangi stratejik ve ekonomik gerekçeler bulunuyor?
Bence Bodrum ile OKU arasında çok doğal bir marka uyumu var. OKU’nun temelinde doğayla ilişki, tasarım, gastronomi, wellness, müzik, topluluk ve gösterişten uzak bir lüks anlayışı bulunuyor. Bodrum’un sahip olduğu karakter de aslında bunların tamamını barındırıyor.
Ekonomik açıdan baktığınızda ise Bodrum, uluslararası lüks segmentte ciddi bir fiyatlama kapasitesine sahip. Aynı zamanda güçlü bir iç pazar, yüksek gelir grubunda sadık bir yerli misafir kitlesi ve farklı uluslararası kaynak pazarlara doğrudan erişim imkânı var. Ancak bizim için yalnızca yüksek oda fiyatı alınabilecek bir destinasyon olması yeterli değil. OKU markasının yaşayabileceği bir kültür olması gerekiyor. Bodrum bu anlamda hem duygusal hem de ekonomik olarak markaya çok uygun bir destinasyon.
Bodrum’da son yıllarda uluslararası otel markalarının ve yüksek segment yatırımların hızla arttığını görüyoruz. Sizce Bodrum hâlâ yatırım açısından cazip bir destinasyon mu, yoksa artık daha seçici olunması gereken olgun bir pazara mı dönüştü?
Aslında ikisi de doğru. Bodrum hâlâ son derece cazip ancak artık yalnızca “Bodrum’da lüks otel açıyorum” demek yatırımın başarılı olması için yeterli değil. Arsa maliyetleri, inşaat maliyetleri, yüksek işletme giderleri ve sezonun görece kısa olması nedeniyle hata payı geçmişe kıyasla çok daha düşük.
Bu nedenle ürünün lokasyonu, oda sayısı, mimarisi, F&B kapasitesi, marka seçimi ve hedef pazarı çok daha dikkatli planlanmalı. Bence Bodrum bundan sonra daha az sayıda ama daha nitelikli projeyi ödüllendirecek. Yani pazar doymuş değil; fakat kesinlikle daha sofistike ve daha nitelikli projeleri kabul eden olgun bir yapıya evrildi.
OKU Bodrum’un 58 odalı, yalnızca yetişkinlere hizmet veren butik yapısı nasıl bir yatırım ve gelir modeli üzerine kuruldu? Daha sınırlı oda kapasitesi, yüksek katma değer ve kârlılık açısından nasıl bir avantaja dönüşüyor?
58 oda ilk bakışta ticari açıdan sınırlı bir kapasite gibi görünebilir. Fakat lüks segmentte mesele yalnızca kaç oda sattığınız değil, sahip olduğunuz her metrekarede ne kadar değer yarattığınızdır. Daha küçük bir otel bize misafir deneyimini çok daha kişisel yönetme imkânı veriyor. Aynı zamanda ürünün scarcity, yani sınırlı bulunabilirlik değerini artırıyor.
Modelimiz yalnızca oda gelirine dayanmıyor. Gastronomi, wellness, özel deneyimler ve farklı hizmet noktaları toplam misafir harcamasının önemli parçaları. Dolayısıyla bizim için önemli metrik sadece doluluk değil, oda fiyat metriklerimiz (ADR) ve kişi başı toplam harcamadır. Butik ölçekteki avantajımız; doğru fiyatlama ve güçlü yardımcı gelir getirileriyle oda sayısından bağımsız olarak yüksek katma değer yaratabilmek. Bunu sürdürülebilir hale getirmek bizim için başarının en büyük odak noktasıdır.
Beş yıl sonra OKU markasının Türkiye’ye nasıl bir değer kazandırmış destinasyon markası olarak anılmasını istersiniz?
Beş yıl sonra Türkiye'de daha sakin, daha doğal, daha az gösterişli ama ürün kalitesi konusunda taviz vermeyen bir lüks anlayışı kazandırmış bir marka olarak görülmesini isterim.Aynı zamanda Bodrum'un gastronomisini, üreticilerini, sanatçılarını ve insanlarını uluslararası misafirle buluşturan bir platform haline gelmesini isterim.
Bulunduğu destinasyonun değerini artırıyorsa, çalışan yetiştiriyorsa, yerel ekonomiye katkı sağlıyorsa ve o destinasyonun dünyada nasıl algılandığını bir miktar değiştirebiliyorsa gerçek anlamda değer yaratıyor demektir. Bizde bunu yaratan bir yer olarak anılmak için çalışıyoruz.
Son olarak sektörel bir projeksiyon yaparsak; bir konaklama yatırımında geri dönüş süresini (ROI) bugün en fazla hangi unsurlar belirliyor? Yatırımcılar hangi metriklere odaklanmalı?
Maliyet, finansman, işletme giderleri, sezon uzunluğu veya marka gücünden herhangi birini tek başına seçmek doğru olmaz çünkü hepsi birbirine doğrudan bağlı. Ancak bugün özellikle Türkiye’deki mevcut ekonomik konjonktürde yatırım maliyetinin yanında benim en fazla baktığım iki konu; fiyatlama parametreleri ve destinasyonun içinde bulunduğu planlama sirküsü olurdu.
Çok yüksek ADR (ortalama oda fiyatı) elde edebilirsiniz; ancak bunu yalnızca dört veya sekiz hafta yapabiliyorsanız ya da yan gelir üretiminde sıkıntı yaşıyorsanız yatırım ekonomisi zorlaşır. Diğer taraftan iyi bir marka yalnızca daha yüksek fiyat yaratmaz; operasyonel maliyetleri azaltabilir, doğrudan rezervasyonu artırabilir, uluslararası pazarlara erişim sağlar ve yeni talep yaratır.
Bu nedenle rasyonel bir yatırım modeli “Bu otelin oda fiyatı ne olacak?” sorusuyla değil, “Bu otel yıl içerisinde kaç gün ekonomik olarak anlamlı şekilde çalışabilecek ve yan gelirlerle metrekare başına ne kadar değer üretecek?” sorusuyla başlar.
This article is sourced from this page .